Om området S5 i Byplanen

Området S5 i Byplanen er litt over 65 dekar stort, og er lokalisert mellom Ringvegen, Trondheimsvegen, Rådhusvegen og Kjeld Stubs veg. Mesteparten av feltet er eneboliger og småhus i 1-2 etasjer fra ‘60 til ‘90-tallet, med forretningsbebyggelse, parkering og bensinstasjon mot Trondheimsvegen. Hoveddelen av området er eid av store utviklingsaktører.

Illustrasjon: Områdets beliggenhet og regulering i gjeldende Byplan.

Området har krav om felles plan, noe som vil si at det må utarbeides en områdereguleringsplan som ser på hele området uavhengig av eiendomsgrenser for å kunne ivareta helhetlige løsninger. I Byplanen stilles det krav til høy kvalitet i utforming av området og bebyggelse, etablering av park og gode forbindelser for gående og syklende, mm. Derfor har kommunen i samarbeid med de fire største grunneierne i løpet av 2021 gjennomført et parallelloppdrag med tre ulike arkitektkontorer for å finne det beste konseptet og plangrepet for området. I februar 2021 ble det orientert i Formannskapet om dette (sak 23/21).

Parallelloppdrag er en ofte brukt metode for å hente inn ideer til utvikling av et område, som en innledende arbeid med å se hvilke muligheter som finnes. Parallelloppdraget ble gjennomført i perioden januar-mai 2021, etterfulgt av evaluering i perioden juni-september 2021. Evalueringen ble gjennomført av en evalueringskomite med flere representanter fra kommunen og grunneiere (for nærmere detaljer se evalueringsrapport under).

Om parallelloppdraget

Utviklingen av S5 vil være avgjørende for styrking av Jessheims sentrumsstruktur og byidentitet. Hensikten med parallelloppdraget var å utarbeide mulighetsstudier som viser mulig bruk og formål, bebyggelsesstruktur, grønnstruktur, utnyttelse, forbindelser for gående og syklende, og påkoblingen til eksisterende del av sentrum. Det er viktig at utvikling av S5 med nye funksjoner og formål gir en tilleggsverdi til Jessheim sentrum.

Følgende premisser fra programmet for parallelloppdraget ble spesielt lagt vekt på i arbeidet med konseptet:

• Flerfunksjonell sentrumsutvikling med næring, service og boliger
• Bærekraftig mobilitet som sikrer en utvikling med økt andel syklende og gående, og økt bruk av kollektivtransport
• Kobling til tilliggende byområder og viktige forbindelseslinjer til sentrum, byromsnettverk, omkringliggende områder, samt gode forbindelser og byrom internt i området
• Etablering av ny park på bakken, inkl. vurdering av utforming, plassering, dimensjonering, opplevelsesverdier, solforhold og kvaliteter
• Tilrettelegging for variert befolkningssammensetning i sentrumsområdet
• Variasjon mellom nabolag, og variasjon internt i prosjektene som sikrer en gjennomtenkt og tydelig profil med særpreg som vil bidra til byen
• Grad av utnytting for de fremtidige byggeområdene iht gjeldende regionale og kommunale føringer
• Utearealer iht gjeldende krav og mulighetene sett ift. øvrige krav om etablering av park og åpen overvannshåndtering. Det bør bla. vises hvordan en kan oppnå gode utearealer for barn og unge i et sentrumsområde med høy utnyttelse
• Etappevis utbygging som sikrer en utviklingsrekkefølge og tempo uavhengig av dagens eiendomsgrenser eller fordeling av grunneiere
• Miljø – der det er en uttalt ambisjon om at felt S5 blir et foregangsprosjekt med tanke på bærekraft og miljø. Åpning av den rørlagte bekken i nord vil vurderes som del av overvannshåndtering og kvalitetselement for området
• Sosial infrastruktur og behov for barnehage
• Renovasjonsløsning og kommunens føringer for anbefalt løsning for hele området.

Etter komiteens vurdering er alle tre forslagene gode. Forslagene svarer på oppgaven og belyser programmets premisser og vurderingstema på ulike måter. Komiteen mener forslagene til sammen gir et godt grunnlag for å vurdere områdets muligheter, begrensninger og verdier, og vil utgjøre en idébank for det kommende planarbeidet som skal konkludere med plangrep og konkrete løsninger. Etter en grundig gjennomgang av de tre forslagene, valgte evalueringskomiteen at konseptet «Mulighetsrommet» utarbeidet av A-lab og Pir II gir de beste forutsetninger for utviklingen av området.

Illustrasjon av portalbygget «Hjertet» i S5 sett fra Skovly promenade (A-lab & Pir II).

Utdrag fra evalueringsrapporten:
Etter en helhetsvurdering er det ikke tvil om at byplangrepet og helheten som vises i A-lab sitt forslag er det grepet som best forener forbindelser, byrom, terreng, boliger, næring og utearealer, og som kan ivareta endringer i formål og bruk over tid. Jessheim har i dag en organisk bystruktur, og forslaget bygger opp under Jessheims identitet ved videreføre og raffinere bystrukturen. Forslaget har også en tydelig visjon for variert og attraktiv næringsutvikling basert på lokale menneskelige og naturbaserte ressurser.

A-lab har også en klar ide om hvor de vil; de har en visjon og målsettinger for området. Her kommer f.eks produksjonsbyen inn. Videre viser de et byplangrep som på en aktiv måte kobler seg på byen og områdene rundt. S5 med det grepet blir i seg selv en robust bydel, men vil også forsterke sentrum. Videre har A-lab en gjennomtenkt miks av ulike funksjoner som handler om å bo, næring, kultur/natur og sosiale møteplasser som vil gi området karakter og byliv.

Illustrasjon som viser konseptet for utviklingen av S5 (A-lab & Pir II).

På lenken under kan du se gjennom alle de tre forslagene og lese evalueringsrapport fra parallelloppdraget i sin helhet:

• «Mulighetsrommet» – A-lab og Pir II
• «Byparketten» – Hille Melbye Arkitekter
• «Felleskap for en by i vekst» - Transborder
• Evalueringsrapport fra parallelloppdrag for S5 i Jessheim, datert 20.9.21

Medvirkning

Det er ønskelig at fremtidsbildene fra parallelloppdraget for S5 inngår i en bredere dialog med Jessheims befolkning om byens fremtid og identitet. Det legges opp til bred medvirkning i forbindelse med planarbeidet for S5 i form av samtaler, workshop og foredrag om hvordan Jessheim og S5 kan utvikles slik at byens identitet og kvalitet styrkes. I løpet av januar 2022 vil det publiseres mer informasjon om konkrete arrangementer

Veien videre

Etter gjennomført parallelloppdrag jobbes det med å avklare rammene for prosjektet og formell planprosess.