Tilbake til hovedsiden - byggesak

Hva må jeg sjekke før jeg starter?

Plan- og bygningslovgivningen, herunder arealplaner, styrer hva du kan gjøre på eiendommen din. I tillegg vil eksisterende forhold på din egen tomt og på omkringliggende tomter ha betydning. Her finner du informasjon om forhold du må undersøke før du setter i gang med et byggeprosjekt. Listen er ikke uttømmende.

Byggeregler

Plan- og bygningsloven (pbl)

Byggesaksforskriften (SAK10) med veiledning

Byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning

Planbestemmelser

Arealplaner inneholder bestemmelser som gjelder i området planen dekker. Bestemmelsene definerer hvordan området kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, plassering og størrelse på bebyggelsen, parkeringskrav osv. Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, må du undersøke om arealplanen inneholder bestemmelser du må ta hensyn til.

Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument, og gjelder for alle eiendommer i kommunen. Enkelte eiendommer er i tillegg underlagt bestemmelser i en reguleringsplan, som er en mer detaljert arealplan. En reguleringsplan er også i mange tilfeller et nødvendig rettsgrunnlag for å kunne gjennomføre tiltak og utbygging.

Alle eiendommer er avsatt til et formål, for eksempel boligformål, næringsformål eller landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF). Det du skal bygge på eiendommen må være i samsvar med formålet på eiendommen din.

På arealplaner.no kan du sjekke hva slags formål eiendommen din har, og hvilke planbestemmelser som gjelder i ditt område.

Dersom eiendommen din omfattes av en eldre reguleringsplan og arealbruken i denne planen ikke er den samme som i kommuneplanen, er det arealbruken i kommuneplanen som gjelder.

Avstandskrav

Plan- og bygningsloven, arealplaner og vegloven inneholder bestemmelser om avstand til nabogrense, annen bebyggelse, ledninger i grunnen og vei. Tiltakets plassering har betydning for søknadsplikt og branntekniske krav.

Med mindre annet er fastsatt i forskrift eller avklart i plan, skal det være minimum 4 meter til nabogrense. Dersom tiltaket ikke plasseres i tråd med avstandskrav, må det søkes om dispensasjon. Generelle avstandskrav følger av plan- og bygningsloven § 29-4.

Kommunen har adgang til å tillate at byggverk plasseres nærmere eiendomsgrense når det foreligger skriftlig samtykke fra eier av naboeiendommen. Et eventuelt nabosamtykke binder ikke kommunen, men inngår som et moment i avgjørelsen. Etter kommunens praksis kreves det i utgangspunktet at boliger, inkludert tilbygg til bolig, plasseres minst 4 meter fra nabogrense, og at garasjer plasseres minst 1 meter fra nabogrense.

Et skriftlig samtykke er en privatrettslig avtale som utformes av de involverte parter. Kopi av avtalen må sendes inn med søknad. Forslag til avstandserklæring finner du ved å trykke her.

Kommunen anbefaler at avtalen tinglyses. For mer informasjon om tinglysing av avtaler, se kartverkets nettsider.

Avstand til offentlig vei

I henhold til veglovens § 29, skal det være minimum 15 meter avstand til kommunal vei og 50 meter til fylkes- og riksvei. Disse avstandskravene gjelder med mindre det er fastsatt byggegrense i arealplan. Avstanden skal måles fra veiens senterlinje. Dersom tiltaket ikke plasseres i tråd med veglovens krav, må du søke om tillatelse fra vegmyndigheten.

For mer informasjon om dispensasjon fra byggegrenser, se Statens vegvesens nettsider.

Utnyttelsesgrad

Grad av utnytting fastsettes i arealplan, og handler om hvor stort du kan bygge på en tomt. I Ullensaker kommune kan boligeiendommer bebygges med inntil 30 %-BYA, med mindre eiendommen er underlagt reguleringsplan med høyere tillatt grad av utnytting.

Prosent bebygd areal (%-BYA) angir forholdet mellom bebygd areal og tomtearealet. På en tomt skal alle bygninger, konstruksjoner over bakken, åpent overbygget areal og nødvendig parkeringsareal inngå i beregningen. Dersom tillatt grad av utnytting er 30 %-BYA, betyr det at det samlede bebygde arealet kan utgjør inntil 30 % av tomtens areal.

Områder på tomten avsatt til annet formål, som grønnstruktur, LNF-formål og samferdselsanlegg, medregnes ikke i tomtearealet, og inngår dermed ikke i grunnlaget for beregning av grad av utnytting.

Sjekk hvor stort du kan bygge på eiendommen din

For mer informasjon om beregning av grad av utnytting, se veilederen "Grad av utnytting".

Dersom byggetiltaket du ønsker å utføre vil medføre at du overskrider tillatt grad av utnytting, må du søke om dispensasjon.

Grunnforhold

Grunn kan bare bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold.

Store deler av kommunen ligger under marin grense hvor det kan være forekomster av kvikkleire, hvor man må være aktsom for å forhindre utglidninger og skred.

For tiltak (fradeling og byggetiltak) under marin grense stiller Ullensaker kommune krav til fagkyndig geoteknisk utredning og dokumentasjon av spørsmål om stabilitet og eventuelt behov for kompenserende tiltak. Vurderinger og dokumentasjon må gjennomføres av geotekniker.

Enkelte mindre tiltak, som garasjer, uthus, redskapsbod og tilbygg/påbygg til eksisterende bebyggelse, kan gjennomføres uten geoteknisk vurdering og ytterligere dokumentasjon så lenge tiltaket kan gjennomføres som anvist i NVEs veileder 1/2019 Sikkerhet mot kvikkleireskred vedlegg 2. 

Du kan finne ut om eiendommen din ligger under marin grense på kommunekart.com. I menyen til høyre (kartlagsinfo) finner du kartlag med marin grense under "Temakart".

Kulturminner, kulturmiljø og kulturlandskap

Kulturminner og kulturmiljø er viktige fellesgoder. Plan- og bygningsloven og kulturminneloven er sentrale verktøy i forvaltningen av kulturminner og kulturmiljø. Enkelte kulturminner og kulturmiljøer er gitt juridisk vern, for eksempel gjennom bestemmelser eller hensynssoner i arealplan.

Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljø, mer informasjon og kontaktinformasjon til kulturminnerådgiver finner du her.