Tilbake til hovedsiden - byggesak

Ofte stilte spørsmål

Hvor kan jeg finne tegninger av eksisterende bygg?

Om du ikke finner tegningene du leter etter på offentlig postjournal, kan tegninger bestilles ved å sende henvendelse til postmottak@ullensaker.kommune.no. Vi behandler ikke slike bestillinger via telefon.

Hva er status på byggesaken?

Du kan forvente å få svar på søknaden din innenfor lovpålagte frister, det vil si tre uker for de enkle tiltakene og tolv uker for mer omfattende saker. Saksbehandler kan kontaktes dersom svar uteblir.

Om du har en pågående byggesak kan du se informasjon og status på saken din ved å søke opp saken på offentlig postjournal 

Er kravet til minste tomtestørrelse i kommuneplanen gjeldende?

Kommuneplanens arealdel 2021-2030 har en bestemmelse om minste tomtestørrelse, men denne er uten rettsvirkning og dermed ikke gjeldende.

Kan jeg bygge selv?

Dersom du kan søke selv, står du også ansvarlig for gjennomføringen. Du kan få en profesjonell til å gjøre jobben, eller du kan gjøre det selv. Dette gjelder også for tiltak som ikke krever søknad.

For tiltak som krever ansvarsrett kan du i utgangspunktet ikke bygge selv. Dersom du har kompetanse og erfaring, og skal bygge til eget bruk, er det mulig å søke som selvbygger i tiltaksklasse 1.

Kan jeg tegne selv?

Dersom du kan sende inn søknaden selv (tiltak uten ansvarsrett) kan du tegne selv dersom du har ferdighetene. Du kan også få en profesjonell til å tegne for deg.

Hvilke tegninger som er nødvendige avhenger av hva du skal bygge. Det er viktig at alle nødvendige opplysninger blir gitt, og at tegningene har god kvalitet slik at saksbehandler og naboer kan vurdere søknaden. Målestokk 1:100 er vanlig. Se veiviser om å tegne og plassere byggverk for mer informasjon.

Hvordan nabovarsler jeg?

Varsling kan skje på flere måter. Du kan sende varslingsskjemaet til naboene digitalt eller som rekommandert brev i posten, oppsøke naboene personlig og fremlegge varslingsskjemaet for underskrift, eller sende e-post og be om mottaksbekreftelse. Se Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider for mer informasjon.

Jeg har fått nabovarsel, må jeg gjøre noe?

Har du fått nabovarselet rekommandert eller via Altinn trenger du ikke bekrefte at du har fått varselet, fordi naboen allerede kan dokumentere at varselet er sendt til riktig mottaker.

Har du fått nabovarselet på døra eller e-post, må du bekrefte skriftlig at du har mottatt varselet slik at naboen kan dokumentere overfor kommunen at du har fått det. En automatisk lesebekreftelse fra deg er ikke nok.

Du kan sende inn merknader hvis du mener at byggeplanene påvirker deg negativt. Om du ikke har merknader til byggeplanene trenger du ikke gjøre noe som helst, men det er til hjelp for naboen din om du bekrefter at du ikke har merknader til byggeplanene.

Savner du nabovarsel?

Naboen din trenger ikke varsle deg om innvendige fysiske arbeider eller når byggearbeidet i liten grad berører dine interesser. Naboen trenger heller ikke å varsle deg hvis tiltaket er unntatt søknadsplikt. Se Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider for mer informasjon.

Er eiendommen min regulert?

For å finne ut hva som er tillatt på eiendommen din, må du sette deg inn i regler, planer og bestemmelser som gjelder for din eiendom. Du kan se hvilke planer som gjelder for din eiendom ved å søke opp adresse eller gårds- og bruksnummer ved å trykke her.

Må jeg avtale en forhåndskonferanse?

Forhåndskonferanse er en frivillig ordning for å avklare forutsetninger for byggetiltaket, og rammene for den videre saksbehandlingen. For enklere spørsmål kan generell veiledning gis via e-post.

Må jeg innhente geoteknisk undersøkelse av eiendommen?

For tiltak (fradeling og byggetiltak) under marin grense stiller Ullensaker kommune krav til fagkyndig geoteknisk utredning og dokumentasjon av spørsmål om stabilitet og eventuelt behov for kompenserende tiltak. Vurderinger og dokumentasjon må gjennomføres av geotekniker.

Enkelte mindre tiltak, som garasjer, uthus, redskapsbod og tilbygg/påbygg til eksisterende bebyggelse, kan gjennomføres uten geoteknisk vurdering og ytterligere dokumentasjon så lenge tiltaket kan gjennomføres som anvist i NVEs veileder 1/2019 Sikkerhet mot kvikkleireskred vedlegg 2. Du må redegjøre for dette i byggesøknaden.

Du kan finne ut om eiendommen din ligger under marin grense på kommunekart.com. I menyen til høyre (kartlagsinfo) finner du kartlag med marin grense under "Temakart".

Må jeg innhente positiv VA-uttalelse?

Dersom du skal søke om tiltak som påvirker tilknytning til kommunale vann- og avløpsledninger, må du innhente en positiv uttalelse fra kommunens VA-avdeling. Skjemaer og sjekklister som skal benyttes når du søker om positiv VA-uttalelse finner du ved å trykke her.

Uttalelsen du får av VA-avdelingen skal vedlegges byggesøknaden.

For mer informasjon om hvilke tiltak som krever VA-uttalelse, se punkt 1.3 i veilederen.

Jeg har fått tillatelse, hvor lenge varer den?

Tiltaket må settes i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt. Når tiltaket er satt i gang kan ikke tiltaket innstilles i mer enn 2 år. De samme fristene gjelder for dispensasjon.

Vi har ikke adgang til å forlenge fristene. Dersom fristene brytes, faller tillatelsen bort. For å kunne gjennomføre tiltaket må du innhente ny tillatelse.

Hvorfor har jeg blitt fakturert for tilknytningsgebyr?

Avgiften er en engangsavgift for tilknytning til kommunalt vann- og/eller avløpsnett, som utløses ved nybygg, tilbygg eller påbygg av nytt bruksareal. Avgiften utløses også når eksisterende bygg tilknyttes kommunalt vann- og/eller avløpsnett. Du finner gjeldende gebyrsatser ved å trykke her.

Har du spørsmål om avgifter for vann og avløp kan du sende henvendelse til gebyrer@ullensaker.kommune.no.

Kan jeg skifte ansvarlig foretak?

Det er mulig å skifte ansvarlig foretak. Ved skifte av ansvarlig foretak skal det sendes inn melding om endring av ansvarsrett, sammen med opphør av ansvarsrett, ny erklæring om ansvarsrett og revidert gjennomføringsplan.

Når et ansvarlig foretaks ansvar opphører, skal foretaket melde fra til ansvarlig søker, som har ansvar for å melde fra til kommunen. Foretaket skal sikre dokumentasjon for det arbeidet som er utført frem til opphør innenfor sitt ansvarsområde, herunder samsvarserklæringer og kontrollerklæringer, og ivareta grensesnitt mot nytt ansvarlig foretak. Nytt ansvarlig foretak skal i erklæring om ansvarsrett klargjøre det ansvaret dette foretaket påtar seg.

Kan jeg leie ut hele eller deler av boligen min?

Plan- og bygningslovgivningen regulerer ikke utleie av eksisterende bolig, så lenge arealet som leies ut lovlig kan benyttes til boligareal. Før du leier ut må du sjekke hva de rommene du skal leie ut er godkjent som. Skal du ta i bruk rom som er godkjent som tilleggsdel (f.eks. bod eller hobbyrom) til hoveddel (f.eks. stue eller soverom), må du søke om tillatelse til bruksendring. Er du i tvil om hva rommene i boligen er godkjent som, kan du kontakte oss ved å sende henvendelse til postmottak@ullensaker.kommune.no.

For å gjøre det enklere for privatpersoner å leie ut bolig, har Direktoratet for byggkvalitet (DiBK), i samarbeid med Husleietvistutvalget (HTU) og Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD), lansert nettsiden Boligdugnaden. På nettsiden kan du:

1. Finne ut om ditt hus, leilighet eller rom kan leies ut lovlig.
2. Lese råd og anbefalinger om hva du bør gjøre og ta stilling til før du leier ut.
3. Få tips til hvordan du kan finne en leieboer, for eksempel gjennom kommunen din.

Jeg har kjøpt bolig som mangler ferdigattest, hva gjør jeg?

Alle søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Dersom boligen er søkt om etter 1. januar 1998 skal det innhentes ferdigattest.

Der søknad om byggetillatelse ble sendt kommunen i perioden 1. januar 1998 – 30. juni 2010, og boligen har midlertidig brukstillatelse, kan eier selv søke om ferdigattest med mindre det gjenstod alvorlige forhold etter midlertidig brukstillatelse. Dersom gjenstående arbeider ikke gjelder alvorlige forhold, kan eier selv avgi erklæring om at arbeidene er utført i samsvar med byggetillatelsen. For enkelte forhold må slik erklæring gis av foretak med ansvarsrett.

Dersom det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse, eller tiltaket er omsøkt etter 30. juni 2010, må det vanlige ansvarsrettssystemet brukes for å få ferdigattest.

Dersom boligen er omsøkt før 1998, utsteder ikke kommunen ferdigattest. For disse boligene vil det altså ikke være mulig å få ordnet med ferdigattest. 

Naboen har en tinglyst rettighet på min eiendom, kan kommunen hjelpe meg å slette den?

Nei, dette er en privat sak, og ikke noe kommunen kan gjøre noe med. Ønsker du å slette noe fra grunnboken, kan du finne veiledning på kartverkets nettsider.

Kan kommunen hjelpe meg å få felt et tre på naboens eiendom?

Nei, dette er en privat sak, og ikke noe kommunen kan gjøre noe med.

Ord og uttrykk

Tiltakshaver

Tiltakshaver er den person eller foretak som tiltak etter plan- og bygningsloven utføres på vegne av.

Ansvarlig søker

Ansvarlig søker er tiltakshavers representant overfor kommunen, og har ansvar for at søknaden inneholder nødvendige opplysninger, for å samordne de ansvarlige prosjekterende, utførende og kontrollerende og for å påse at alle oppgaver er belagt med ansvar.

Selvbygger

Kommunen kan etter søknad godkjenne en person som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig. Selvbyggeransvar er et unntak fra hovedregelen om bruk av ansvarlige foretak, og gjelder bare byggearbeider av liten vanskelighetsgrad (tiltaksklasse 1).

At det må dreie seg om egen bolig/fritidsbolig innebærer at man ikke kan være selvbygger på prosjekter som berører flere boenheter (f.eks. enebolig med sekundær boenhet, kjedet enebolig eller tomannsbolig). 

Tiltak

Tiltak er en fellesbetegnelse på alt arbeid som omfattes av plan- og bygningslovgivningen. Hvilke tiltak som omfattes følger av plan- og bygningsloven § 20-1.

Søknadsplikt

Tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven er søknadspliktige, med mindre unntak følger av loven. At et tiltak er søknadspliktig innebærer at det ikke lovlig kan utføres uten at søknad på forhånd er sendt kommunen og den deretter har gitt tillatelse.

Der et tiltak krever dispensasjon kan ikke tiltaket lovlig utføres før det er søkt om og gitt dispensasjon, uavhengig av om tiltaket i seg selv er unntatt søknadsplikt i medhold av loven.

Arealplan

Arealplan er en offentlig vedtatt plan for arealbruk i et område, som er rettslig bindende for endringer og fremtidig arealbruk. Arealplan er en samlebetegnelse for flere plantyper, herunder kommuneplanens arealdel, kommunedelplaner og reguleringsplaner.

Grad av utnytting

Grad av utnytting handler om hvor stort du kan bygge på en tomt. Grad av utnytting fastsettes i arealplan. Formålet er å regulere bygningers totale areal sett i forhold til behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene.

I Ullensaker kommune er maksimal tillatt grad av utnytting for boligeiendommer 30 %-BYA, med mindre høyere utnytting er fastsatt i reguleringsplan.

For mer informasjon om beregning av grad av utnytting, se veilederen "Grad av utnytting".

Prosent bebygd areal (%-BYA)

Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygd areal og tomtearealet. På en tomt skal alle bygninger, konstruksjoner over bakken, åpent overbygget areal og nødvendig parkeringsareal inngå i beregningen.

Områder på tomten avsatt til annet formål, som grønnstruktur, LNF-formål og samferdselsanlegg, medregnes ikke i tomtearealet, og inngår dermed ikke i grunnlaget for beregning av grad av utnytting.

Gesims- og mønehøyde

Gesimshøyden er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten.

Mønehøyden er høyden til skjæringen mellom to skrå takflater.

For mer informasjon om beregning av høyde, se byggteknisk forskrift § 6-2 med veiledning.

Minste uteoppholdsareal (MUA)

I mange planbestemmelser angis krav til minste uteoppholdsareal. Hensikten er å sikre tilstrekkelige og brukbare arealer til uteopphold med god kvalitet. Uteoppholdsareal er areal som er egnet til lek, opphold og rekreasjon. Bebygd areal, parkeringsareal, kjøreareal, areal avsatt til søppelkasser ol., kan ikke medregnes i uteoppholdsarealet.

Byggegrense

En byggegrense sier noe om hvor på eiendommen din du kan bygge. Byggegrenser fastsettes i arealplan, og er ofte vist med stiplede linjer på plankartet. Hvis arealplanen ikke regulerer byggegrense mot veg, gjelder veglovas byggegrenser.

Arealet utenfor en byggegrense skal i utgangspunktet ikke bebygges. Du må søke om dispensasjon dersom du ønsker å plassere noe over en regulert byggegrense. Der grensen følger av veglova må søknad sendes til vegmyndigheten.

Målestokk

Målestokk på et kart eller en tegning, forteller oss noe om forholdet mellom den lengden vi måler på kartet eller tegningen, og reell lengde.

1:100 = 1 cm på kartet eller tegningen tilsvarer 100 cm i virkeligheten.

Tekniske krav

Tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller tekniske krav fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK17) trekker opp grensen for det minimum av egenskaper et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge.

Når man gjør tiltak på eksisterende byggverk gjelder relevante tekniske krav for de delene av byggverket som tiltaket omfatter. Ved hovedombygging gjelder de tekniske kravene i sin helhet.

Dispensasjon

En dispensasjon er en særskilt tillatelse til å kunne fravike fra bestemmelser i plan- og bygningsloven, forskrifter eller arealplaner. En dispensasjon kan være varig eller midlertidig, og det kan knyttes vilkår til dispensasjonen.

Ingen har krav på å få dispensasjon. Dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse eller nasjonale eller regionale interesser blir vesentlig tilsidesatt, eller fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, kan ikke kommunen innvilge dispensasjon. Enhver søknad om dispensasjon må vurderes konkret, og kommunen står fritt til å avgjøre om det skal gis dispensasjon selv om begge vilkårene er oppfylt.

Det finnes ikke et eget skjema for søknad om dispensasjon.

Du kan lese mer om hva en dispensasjonssøknad bør inneholde og om saksgangen i Statsforvalterens dispensasjonsveileder.

Forhåndskonferanse

En forhåndskonferanse er et møte med byggesaksavdelingen og eventuelt andre aktuelle avdelinger i kommunen, der hensikten er å utveksle informasjon og avklare rammer og forutsetninger før det sendes søknad til kommunen. Forhåndskonferanser er mest aktuelt for større og komplekse saker, men kan benyttes ved alle typer tiltak.

Tilsyn

Kommunen kan føre tilsyn i byggesaker. Formålet med tilsyn er å påse at tiltak oppføres i samsvar med plan- og bygningslovgivningen, og at aktørene i byggesaken gjennomfører sine oppgaver i henhold til ansvarsretten. Bygningsmyndighetene står fritt til å velge omfang og fremgangsmåte for tilsynet.